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CONDOMÍNIOS

Saber gerir, para para cuidar e preservar do que é de todos.

As habitações em Bairros Sociais têm Condomínio?
 

Sim, têm!
Porque os edifícios dos bairros sociais são constituídos por imóveis
(apartamentos ou lojas) pertencentes a diferentes proprietários.
 

Se um edifício está dividido em frações autónomas, como apartamentos ou andares e/ou lojas, diz-se que está construído em propriedade horizontal.

Se, simultaneamente, as frações pertencerem a diferentes proprietários, então estamos perante um condomínio.
 

A Bragahabit presta apoio aos procedimentos formais de constituição de condomínios nos edifícios em que:

  • É proprietária de uma ou mais frações

  • O Município de Braga é proprietário de uma ou mais frações

O que preciso de saber sobre Condomínios?
 

Viver em condomínio pode ser complexo.

Convive-se com os seus vizinhos socialmente diferentes. É necessário garantir uma gestão eficiente das áreas comuns. Evitar-se conflitos supérfluos. E contribuir para um ambiente saudável e feliz.

 

A partilha do mesmo edifício com outras pessoas (proprietários e/ou arrendatários) não é simples!

Há que respeitar as regras previstas no regulamento do condomínio.

E cumprir as normas presentes na legislação em vigor. 


Direitos dos Condóminos
 

Os condóminos beneficiam de diversos direitos.

Conheça os três mais relevantes.

Direito de participação nas assembleias

Todos os condóminos têm o direito de participar nas assembleias de condomínio e participar ativamente nas tomadas de decisão.

Caso um condómino não possa estar presente numa assembleia, tem direito a delegar a sua representação a outro condómino à sua escolha.

 

Direito de usar as partes comuns

Todos os condóminos têm o direito de usufruto das áreas comuns do edifício.

 

Direito de realização de obras na fração

Qualquer condómino está no seu direito de realizar obras de melhoria na sua fração sem necessidade de solicitação de autorização ao condomínio, salvo em varandas ou terraços.

 

Deveres dos Condóminos
 

Os condóminos também estão sujeitos a deveres cujo cumprimento é fundamental para o bom funcionamento do condomínio.

Fique a par dos mais importantes.

Dever de contribuição para despesas do condomínio e para o Fundo Comum de Reserva

Todos os condóminos devem contribuir para o pagamento de quotas do condomínio de acordo com a proporção do valor da sua fração.

Também devem participar nas despesas com as partes comuns, como limpeza, manutenção, reparações ou obras.

 

Dever de respeitar o regulamento do condomínio

Os condóminos devem respeitar o regulamento do condomínio.

O incumprimento pode resultar na aplicação de multas.

 

Dever de respeitar a finalidade da sua fração

Os condóminos devem respeitar o fim a que se destina a sua fração.

Por exemplo, se a fração se destina à habitação, não poderá ser transformada em comércio.

 

Dever de respeitar e preservar as áreas comuns

Os condóminos não podem em circunstância alguma apropriar-se de áreas comuns ou danificá-las, devendo evitar comportamentos que levem à sua degradação.

Também devem respeitar as linhas arquitetónicas ou estéticas do edifício em todas as situações de obras ou reparações que possam vir a realizar por iniciativa própia.

Dever de zelo e segurança

Os condóminos devem zelar pelos bons costumes e respeito pelos outros.

Também devem celebrar e manter ativo o seguro contra riscos de incêndio da respectiva fração e das partes comuns do prédio.

Em caso de conhecimento de situações inequívocas de violência doméstica ou de negligência parental é dever dos condóminos de reportá-las às autoridades competentes. Podem fazê-lo apresentando queixa anónima.

 

Áreas Comuns
 

Um condomínio integra, obrigatoriamente, espaços de propriedade privada (de uso exclusivo de cada condómino) e outros de propriedade partilhada (as áreas comuns a todos os condóminos).

 

Evite confusões desnecessárias sabendo quais as áreas comuns de um edifício.

  • Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, e todos os elementos da estrutura do edifício, como a fachada, varandas e terraços

  • Os telhados ou placas de cobertura

  • As entradas, halls dos andares, escadas e todas as passagens usadas pelos condóminos

  • Instalações gerais de água, eletricidade, gás e linha telefónica ou de fibra

  • Galerias e jardins anexos ao edifício

  • Elevadores

  • Garagens

  • Quaisquer outras partes que não sejam de uso exclusivo de apenas um condómino

Descubra no vídeo da DECO como distinguir as partes comuns de um condomínio.

 

Execução de Obras
 

Quais os procedimentos e requisitos a ter em conta na realização de obras em condomínio?

Obras de conservação nas partes comuns do edifício

  • São obrigatórias por lei a cada 8 anos

  • A deliberação destas obras compete à assembleia de condóminos

  • A realização das obras de conservação ocorre se houver aprovação por maioria simples: 51% dos votos favoráveis

  • As despesas das obras devem ser pagas proporcionalmente de acordo com a permilagem de cada fração, por todos os condóminos (mesmo por aqueles que não as tenham aprovado)

  • Exemplos de obras de conservação nas partes comuns do edifício:

. Pintura do prédio (sem alterar a cor original)

. Isolamento de terraços

. Substituição de interruptores

. Reparação de mecanismos de elevadores

. Polimento de chão de entrada e escadas

Obras de inovação

  • Têm carácter facultativo

  • A deliberação das obras de inovação compete à assembleia de condóminos

  • A realização das obras de inovação depende sempre da aprovação da maioria dos condóminos numa representação de pelo menos 2/3 do valor total de frações do prédio

  • As despesas das obras devem ser pagas por todos os condóminos (mesmo por aqueles que não as tenham aprovado) na proporção do valor das respetivas frações.

    • Exceções:

Se a recusa de pagamento for judicialmente fundamentada em tribunal o condómino não é obrigado a pagar a obra. Na exceção de pagamento incluem-se:

  • Obras de natureza luxusosa​

  • Obras que não sejam proporcionais à importância do edifício

Se houver a necessidade de instalação de elevadores ou gás canalizado e existindo 8 ou mais frações autónomas, as obras só poderão ser realizadas depois de aprovads por maioria dos condóminos representativos da maioria do valor total do prédio.​ Mas se o edifício tiver menos de 8 frações autónomas, a maioria aplicada será de 2/3 do valor do prédio.

  • Exemplos de obras de inovação do edifício: criação de estruturas de lazer (piscinas ou parques infantis) ou colocação de estruturas de melhoria (elevadores, modificações de acomodação de tomadas para viaturas elétricas ou implementação de sistemas economizadores de energia)

Obras urgentes e reparações indispensáveis

  • Não necessitam de qualquer tipo de permissão ou aprovação por parte da assembleia de condóminos devido ao seu caráter imediato. São consideradas prioritárias por colocarem em causa a saúde ou integridade física de todos os utilizadores do prédio (condóminos, frequentadores, transeuntes).

  • Não carecem de autorização da assembleia de condóminos dado o seu carácter excecional

  • As reparações indispensáveis e obras urgentes são da responsabilidade do administrador que faz a gestão e administração do condomínio, ou na sua falta ou impedimento, um dos condóminos pode agir por iniciativa própria. 

  • Exemplo de uma obra urgente:

. Tecto de entrada do prédio (zona comum) que se encontre em risco de ruir

. Reparações de fugas de gás, infiltrações ou danos em instalações elétricas

. Colocação de plataformas de acesso ou plataformas elevatórias, desde que não exista elevador com porta e cabina de dimensões que permitam a utilização por uma pessoa em cadeira de rodas. Estas obras podem ser levadas a cabo por um membro do agregado familiar de uma pessoa com mobilidade reduzida, desde que sejam comunicadas ao administrador com 15 dias de antecedência.

. Destruição do edifício inferior a ¾ do seu valor, por explosão de gás ou incêndio. A sua reconstrução requer a deliberação em assembleia por maioria do número de condóminos e do capital a ser investido.

 

Legislação em vigor
 

Tenha atenção à legislação aplicável no âmbito dos condomínios.

Código Civil

  • Código Civil artigos 1414.º a 1438.ºA, capítulo relativo à propriedade horizontal.

Leis

  • Lei n.º 8/2022 10 de janeiro 2022

Revê o regime de propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro e o Códigos do Notariado.

Novidades na nova legislação:
. Vender a casa só com a declaração de encargos do condomínio

. Despesas de conservação das partes comuns

. Convocação de assembleias de condóminos poderá ser feita por email

. Reuniões de condomínio online

. Atas das assembleias de condomínio obrigatórias

. Administradores de condomínio passam a ter mais responsabilidades​

Decretos-Lei

  • Decreto- Lei n.º 81/2020

Adequa os instrumentos criados no âmbito da Nova Geração de Politicas de Habitação e a Lei Orgânica do IHRU, I.P, à lei de bases da habitação, no âmbito do Programa de Estabilização Económica e Social.

  • Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro

Estabelece as normas regulamentares do regime da propriedade horizontal Alterado pelo Decreto-Lei n.º 81/2020, de 2 de outubro, altera o artigo 11.º

  • Decreto-Lei n.º 269/94 de 25 de outubro

Alterado pelos seguintes diplomas:

. Lei n.º 10-B/96, 23 de março

. Lei n.º 52-C/96, de 27 de dezembro

. Lei n.º 87-B/98, de 31 de dezembro

. Lei n.º 3-B/2000, de 4 de abril

. Lei n.º 30-G/2000, de 29 de dezembro

. Decreto-Lei n.º 323/2001, de 17 de dezembro